当你听闻重庆中央公园可能整体转让的消息时，是否感到震惊？这个面积庞大的城市公园，居然也会被出售？难不成未来逛公园要收门票？不过，值得指出的是，此次转让仅涉及经营权，并非所有权。两江新区文旅委在声明中指出，计划于2026年上半年，与区城管局和新盛公司一同前往北京，拜访寒树资本总部，双方将就未来在两江新区的项目展开深入探讨，包括中央公园整体经营权的转让。寒树资本将负责对公园的整体规划，主要业态将涵盖音乐节、商业集市、国潮社交空间以及水陆虚实的沉浸式演艺等项目，而双方在布局、活动管理及生态保护等方面也将进行详尽交流。

需要重点关注几个方面：首先，这并不涉及逐步招租，而是整体的经营权转让。其次，寒树资本是一家负责投资的机构，但并不直接运营公园。再次，所规划的业态大多为轻资产、高现金流、迅速周转的项目，意味着不需要大量投入。最后，重庆市政府对此事格外重视，文旅委、城管局与新盛公司三方的跨部门合作，体现了这一项目的重要性。

为何一个投资46亿、面积2300亩并且已经免费开放了13年的亚洲最大城市公园，会在2026年面临整体转让的局面呢？ RB88手机官网

在任何城市中，核心公园的经营权一旦被提上议程，背后往往是财政压力的体现。重庆中央公园的发展历程，反映了中国新区发展的一个缩影：先建设公园，再进行土地销售。公园提升了周边环境，也随之推高了地价，最终通过土地销售获得收入，再用于公园维护。1998年至2022年间，我国公园和绿地的面积增长，是此前17年的7倍，这一成功的循环驱动了许多城市的绿色发展。

尽管建设中央公园的资金已达到46亿元，但其后续的维护支出同样不可小觑。根据行业标准，公园的养护成本大致在每平方米6到25元之间。若按每平方米13元计算，这个2300亩的公园年养护费用便高达2000万元；加上植被更换、保养、音乐喷泉维护、地下停车场运营、安全和保洁，以及节庆活动的支出，全年综合运维成本很有可能在3000万到5000万元之间。从一些未证实的消息来看，这个数字甚至可能高达8000万元。在这种背景下，鉴于两江新区在2025年的财政收入为260亿元，同比增长仅3.4%但支出却高达407亿元，同比下降3.8%，商品房销售额的显著下滑不得不让人深思。曾几何时，中央公园的土地销售收入曾超过千亿元，为其后续的养护提供了充足的资金保障，但如今随着土地和商品房市场的低迷，整体转让经营权似乎成了无奈之举。

同样，在2024年，两江新区已发布了关于山地运动公园和天宫殿公园特许经营方案的征求意见稿，明确表示日常运营和维护成本完全由财政承担，这使政府面临愈发沉重的财政压力，传统的市政基础设施建设与运营模式已显得力不从心。城市级公园的养护开销惊人，更不用说亚洲最大的城市公园中央公园了。而事实上，中央公园并非重庆首个进行经营权转让的项目，近几年内已有多个公园尝试过。同样在2022年9月，陈家桥社区体育文化公园的特许经营招标便明显具备了前期实验的性质，其经营年限为28年，年运营成本为67万元。而一年后，金州公园的特许经营招标则引发了更大关注，投资额不低于8002万元，为期29年，而山地运动公园与天宫殿公园的特许经营方案同样引起了投资者的热议。种种迹象表明，重庆的尝试呈现出逐步加大的趋势，即从边缘公园到核心公园，从社区到城市地标，“特许经营”逐步演变为“整体转让经营权”。 RB88手机官网

如果真的完成整体转让，中央公园的成交金额将会是一个令人瞩目的数字。 自中央公园开业以来，它始终是免费的，从未向市民收取过一分钱。多次撰写关于中央公园的文章，我始终认为它是重庆新兴地区最成功的案例。中央公园不仅是这个区域最大的流量源，更是人们流连于商场、盒马超市及地下停车场的诱因，这些收益都归运营方和相关企业，公园自身并未能获益。这种现象在经济学中被称为正外部性，公园创造的巨大价值大部分并未重新流入公园本身，而是被周围的土地与商业免费收割。从2011年至2021年，这股外部性由土地财政所支撑，公园提升了地价，土地销售的收入也反过来用于其维护。但如今，这一支撑机制正在逐步失效。

受此影响，中央公园整体转让经营权与以往特许经营模式有着显著区别，这更接近于资产的商业化处置，其经验期限与价格将成为关注的焦点。在2025年，国办发布的《进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》中提到：“探索在部分地区开展旅游项目收益权、旅游项目（景区）特许经营权的入市交易、备案登记试点工作”。此次由两江文旅委主导的转型，旨在将中央公园重新塑造为一个“文旅项目/景区”，而不再仅是一个城市公园。待中央公园建立起合理的商业模式与稳定的现金流，未来则可能进行REITs发行。对此，近年来与多位体制内朋友的讨论中，各种公共设施及其配套都彰显出其丰厚的潜力。